Интересы сошлись у дороги

Дорожная отрасль страны в последнее десятилетие интенсивно развивается, в частности, активными темпами идет строительство скоростных дорог. Благодаря комфортной инфраструктуре наблюдается стабильный рост показателей внутреннего туризма, грузооборота между промышленными и экономическими центрами страны, что в совокупности с социально-экономическим развитием создает запрос на эффективное освоение придорожных территорий.

По словам ведущего эксперта Факультета городского и регионального развития НИУ ВШЭ Максима Климанова, при развитии придорожных территорий важно соблюдать баланс, потому что, если к скоростной трассе будет примыкать большое количество съездов, то транспортная эффективность и пропускная способность магистрали будет снижаться, а также появится угроза безопасности и стимул использования магистрали в качестве местной улично-дорожной сети. В свою очередь малое число примыканий создает риск возникновения «зоны отчуждения», а также сложности реализации экономического потенциала прилегающих территорий, снижает спрос на поездки по дороге. Поэтому при развитии придорожной территории нужно соблюдать баланс и находить способы регулирования данного процесса.

«Автомобильная дорога – тот элемент инфраструктуры, который улучшает доступность территорий в целом и дальше происходит некоторый процесс, который так или иначе связан с тем, что экономические агенты проявляют определенный интерес к инвестициям в территории, находящиеся под влиянием этой автомобильной дороги, и, соответственно, как-то пытаются воспользоваться эффектами, которые создаются от того, что автодорога появилась. Кроме того, государство может создавать некоторые экономические стимулы, чтобы инвесторы в большей степени заинтересовались этими территориями»

При этом, добавил спикер, инвесторы действуют исходя из целеполагания, которое закладывается государством/органами власти, чтобы спланировать развитие придорожных территорий. Поэтому важно интегрировать планы развития градостроительного развития прилегающих территорий в реализацию самой транспортной инфраструктуры. И тут возникает вопрос: кто должен это регулировать?

По словам Максима Климанова, в мировой практике существует как минимум три модели регулирования развития придорожных территорий. Первая – муниципальная, когда полномочия по регулированию территорий находятся у органов местного самоуправления, она в значительной степени существует и в России. Из плюсов – близость к территории, из минусов – возможная несогласованность между юрисдикциями. Говоря иными словами: муниципалитет хорошо знает специфику территории, но при этом с трудом может коммуницировать с другими органами власти, а также не может договориться с соседними муниципалитетам (особенно, когда вопрос касается федеральных трасс).

Вторая модель – региональная (но это не всегда значит, что полномочия находятся у властей субъекта). Среди положительных эффектов – большие возможности стратегического планирования, но при этом нужна координация с местными органами. Кроме того, возникают сложности в случае с межрегиональными (федеральными) дорогами, а также со скоростными трассами. Третья модель – это специализированные агентства развития, которые создаются как для всех автодорог определенного уровня, так и для отдельных трасс. Такие агентства, как правило учреждаются государственным органом власти, но при этом агентство не является органом исполнительной власти. Такая модель позволяет достичь централизации управления, при этом в силу своей независимости агентства могут выстроить ключевые показатели эффективности деятельности, когда фокус направлен на развитие территорий. Сами агентства заинтересованы в том, чтобы развивать территории наиболее эффективно и комплексно.

Президент ООО «ЦЭИ» Владимир Косой объяснил, почему важно заблаговременно выполнять планирование по развитию прилегающих территорий. Во-первых, в будущем это позволит снизить затраты, так как будет предотвращена перестройка сопутствующей инфраструктуры. Второй плюс – снижение рисков для бизнеса и привлечение частых инвестиций на ранних этапах. Третье преимущество – не будет риска хаотичной застройки и ухудшения внутренней транспортной доступности. Четвертый плюс – синхронизация и согласования с документами территориального планирования. Пятый – параллельное проектирование основной и социальной инфраструктуры (школ, поликлиник, парков). Кроме того, при заблаговременном планировании появляется выбор наиболее эффективных альтернатив для проектов из имеющихся для максимальной отдачи от земли.

Владимир Косой также отметил, что развитие прилегающих территорий целесообразно планировать с учетом развития всех видов транспорта – это позволит максимизировать эффект. В качестве примера спикер привел строительство автодороги М-11 «Нева» и высокоскоростной железнодорожной магистрали Москва – Санкт-Петербург.

Стратегическое развитие придорожных зон с участием ЕИР

Расположение участков вдоль скоростных трасс открывает более широкие возможности для их использования. Такие земельные участки можно использовать под размещение объектов дорожного сервиса (заправки, СТО, кемпинги) или логистических центров. Объекты, расположенные вблизи крупных автомагистралей, обладают более высоким коммерческим потенциалом и повышенным спросом. Руководитель по параметрам развития территорий АО «ДОМ.РФ» Анна Должанская на Форуме рассказала о стратегическом развитии территорий у трасс с участием Единого информационного ресурса о земле и недвижимости (ЕИР).

Согласно данным ведущих аналитических ресурсов, осуществляющих деятельность в оценочной сфере (справочники АБН, Лейфер), стоимость объектов, расположенных вблизи крупных автомагистралей и имеющих хорошую транспортную доступность, может быть выше на 30-40 %.

«Такие территории, безусловно, требуют особого подхода. Он заключается в том, чтобы было создано единое мастер-планирование этих территорий, определены приоритетные точки роста и развития, эти территории должны рассматриваться, в первую очередь, под комплексное развитие, то есть не только СТО, придорожный сервис, это и создание мест труда, создание производственных комплексов, создание логистических комплексов, которые сейчас широко развиты условиях современной доставки, пунктов выдачи и т.д.»

Спикер рассказала, что существует несколько уровней мастер-планирования. Первый уровень (низкий) – девелоперский. В этом случае заказчику нужен документ-обоснование для фиксации новых проектов развития и нового строительства. Этот подход, как правило, не приводит к созданию полноценного стратегического мастер-плана. Второй – отраслевой. Это проработка одного или нескольких разделов, которым отдается очевидный приоритет в одной или двух сферах. К примеру, конкретно рассматривается логистический потенциал, коммерческий, производственный и пр. В результате мастер-план отличается по степени проработки от раздела к разделу. Такой подход также не дает заказчику законченной стратегии. Третий вариант – комплексный стратегический мастер-план, который охватывает все функции, оценивает все прилегающие территории, учитывает потребности государства и населения на этой территории. Его цель – обретение комплексного инструмента работы с территорией большого масштаба. В этом случает исполнитель должен обладать глубокими компетенциями по всем направлениям планирования. Результатом работы становится мастер-план, в котором есть стратегическая рамка развития территории, тактические направления развития, мероприятия по всем основным городским инфраструктурам и сферам.

Анна Должанская подчеркнула, что мастер-план – это межотраслевой документ стратегического пространственного планирования города. На сегодняшний день деятельность по мастер-планированию еще до конца не регламентирована, сейчас ведется разработка методических рекомендаций совместно с Минстроем и участием «ДОМ.РФ»: каким образом формировать мастер-план, что он должен содержать, какие должны быть функции объекта и пр.

Можно выделить пять этапов формирования мастер-плана. Первый – направлен на комплексное исследование существующего положения объекта проектирования, на выявление основных проблем и потребностей, сбор идей и предложений горожан, проведение проектных сессий с привлечением экспертов. Второй – это формирование гипотезы развития: специалисты на оценивают ее перспективность и актуальность для территории и ее жителей. Третий – это стратегия развития, которая будет направлена на сбалансированное пространственное развитие территории для повышения ее привлекательности в глазах жителей. Четвертый – детализация решений градостроительной стратегии, выраженная в эскизах будущих пространств. Пятый – создание дорожной карты. Результатом является сформированный пошаговый план реализации предложенных решений в градостроительной стратегии развития территории.

Анна Должанская сообщила, что специалистами «ДОМ.РФ» была проведена аналитика придорожных территорий в рамках 20-минутной доступности от основных автомобильных магистралей, в числе которых М-1 «Беларусь», М-3 «Украина», М-4 «Дон», М-11 «Нева», М-12 «Восток» и А-289 «Краснодар – Темрюк – а/д А-290». В результате этой работы было выявлено большое количество участков, которые могут подлежать развитию.

«Нами были проанализировано федеральные земельные участки вдоль трасс. Вдоль основных трасс, которые принадлежат Росавтодору, выявлен 1651 земельный участок площадью 115,5 тыс. га, который может быть сейчас проанализирован и, соответственно, включен в развитие придорожных сервисов, объектов, в том числе комплексного развития территории и жилищного строительства»

Узловые точки также выявлены на трассе М-11 «Нева» на участке со 149-го по 155-й км (площадь – 3342 га), на 186-м км магистрали М-3 «Украина» вблизи Калуги (площадь – 1708 га), на дороге М-4 «Дон» с 481-го по 493-й км к северу от границ Воронежа (площадь – 3496 га).

«Один из механизмов, который мы как единый институт развития можем предложить, – механизм комплексного развития незастроенной территорий в соответствии с 161-ФЗ в части упрощения механизма согласования и дальнейшего предоставления земельных участков для реализации. То есть проект комплексного развития территорий в настоящее время формируется в качестве технико-экономических показателей, параметров застройки, перечня объектов, которые планируются к размещению на территории участка, далее согласовывается с субъектом, после получения согласования правительственная комиссия принимает решение о комплексном развитии территории, и указанный земельный участок в заданных параметрах выставляется на аукцион»

Она добавила, что в настоящее время у АО «ДОМ.РФ» в работе находится 120 таких проектов. На сегодняшний день заключено 50 договоров, еще два – на этапе подписания. Кроме того, 99 проектов – согласованы, также принято 84 решения правительственной комиссии о комплексном развитии территорий.

МФЗ на трассах ГК «Автодор»

Сегодня на скоростных трассах активно развиваются многофункциональные зоны дорожного сервиса (МФЗ), каждая их них – локальная точка роста со значительным градостроительным потенциалом. В этой связи для развития придорожных территорий нужен системный и комплексный подход. Опытом развития МФЗ на трассах, находящихся в управлении ГК «Автодор», поделилась генеральный директор ООО «Автодор – Девелопмент» Анастасия Козлова.

«У нас была уникальная возможность – планировать МФЗ на трассе М-12 «Восток» с нуля, поэтому мы изначально их формировали как точки регионального роста. С практической точки зрения, это означало, что их, как минимум, необходимо было связать с местной транспортной сетью, поэтому на М-12 все МФЗ стали приближены к локальной дороге. Это дает возможность работать этой зоне сервиса не только на пользователей автомобильной дороги, но и на локальные агломерации. <…> То есть здесь еще есть и потенциал дополнительный, который вполне можно нам развивать с регионами, усиливать транспортное сообщение, усиливать второй пояс застройки. На сегодня темпы развития МФЗ создали уже возможность для регионов развивать прилегающие территории»

На сегодняшний день Госкомпанией «Автодор» реализовано 49 проектов МФЗ по новой концепции, а также 61 объект дорожного сервиса (ОДС). Сейчас на этапе строительства находится еще порядка 70 ОДС и более 20 новых точек МФЗ. По словам спикера, за период с января по апрель 2025 года многофункциональные зоны дорожного сервиса на трех трассах, находящихся в управлении «Автодора», посетило 4,2 млн человек. Такие данные были зафиксированы на дорогах М-12 «Восток», М-11 «Нева» и Центральной кольцевой автомобильной дороге (ЦКАД). При этом за период с января по декабрь 2024 года общее количество посещений пользователями всех действующих МФЗ на трассах М-12 «Восток», М-11 «Нева» и ЦКАД составило 13,2 млн.

«Если говорить о динамике, то прирост мы видим от года к году. Причем не только новая трасса М-12 «Восток» у нас «раскатывается», но, как мы видим, с появлением МФЗ увеличивается посещение и на дорогах вроде М-11 «Нева», которая казалось бы по грузообороту не прирастает, но по посещению инфраструктуры мы видим уверенную динамику роста»

Если говорить о прямых эффектах от трассы М-12 «Восток» на туризм, то только лишь создание дороги оказало колоссальное влияние на Владимирскую область. Так, по словам спикера, в 2024 году регион посетило 3,5 млн туристов, причем 85 % из них – из Москвы и Московской области на фоне открытия трассы М-12. В то же время число туристов, посетивших Арзамас, Дивеево и Болдино в Нижегородской области, составило 1,5 млн человек. При этом прирост посещений Болдино на фоне открытия М-12 составил 65 %.

Она добавила, что после запуска магистрали М-12 «Восток» эксперты видят хороший потенциал роста города Муром во Владимирской области, так как ровно между застройкой и МФЗ есть огромный участок земли площадью более 2 тыс. га, который можно развивать в едином плане, чтобы он приносил пользу экономике.

Говоря о градостроительном развитии, которое включает в себя дорожную инфраструктуру и территории, в качестве примера спикер привела КАД Санкт-Петербурга. До появления кольцевой дороги у инвесторов отсутствовал интерес рассматривать удаленные территории города для строительства жилья, также отсутствовал и импульс развития складских и индустриальных проектов на севере Петербурга, а на юге города такой спрос имелся. Строительство КАД создало импульс для развития приграничных к городу территорий, обеспечило развитие кластера складской и индустриальной недвижимости на северном направлении, наряду со строительством станций метро послужило импульсом к реализации крупных жилых проектов. Сегодня количество жителей в районе кольцевой дороги составляет порядка 900 тыс. человек.

«До строительства КАДа агломерации Парголово, Парнас, Юнтолово, Мурино, Бугры и других – это все были пустые и незадействованные территории. С развитием КАД на каждой из них возникли миллионы квадратных метров, тысячи жителей, и это привело к тому, что сегодня КАД стал практически нефункционален. Поэтому, когда мы говорим о развитии дорог, очень важно думать о едином плане застройки для того, чтобы их не перегружать, и те инвестиции, которые делаются в дороги, чтобы они позволяли передвигаться и людям, и грузам, чтобы не формировать спрос новых транспортных артерий»

Развитие придорожной территории в регионах: планы Республики Алтай

В дискуссии приняла участие первый заместитель министра экономического развития Республики Алтай Ольга Филипенкова. По ее словам, республика обладает высоким туристско-рекреационным потенциалом. Так, 22 % региона являются особо охраняемыми природными территориями, пять природных территорий занесены в список Всемирного природного и культурного наследия ЮНЕСКО под общим названием «Золотые горы Алтая». С каждым годом количество туристов, посещающих Горный Алтай, увеличивается. В частности, в 2024 году республику посетило более 2,7 млн туристов, при этом большая часть из них – на личных автомобилях (60 % от общего числа путешественников).

«Если говорить про автотуризм, то на федеральном уровне принята программа развития автотуризма до 2035 года, которая подразумевает, что каждый регион формирует автомаршруты с описанием, с точками показа на маршруте, с объектами размещения. И, соответственно, это все на федеральном портале размещается, чтобы туристы могли выбрать для себя направление поездки в том или ином регионе. Если говорить про Республику Алтай, то основная точка притяжения – Чуйский тракт, это одна из десяти красивейших дорог мира по версии National Geographic. <…> И когда мы говорим про туризм, про развитие, то оно просто невозможно без дорожного сервиса, без той инфраструктуры, которая уже сегодня является необходимой для гостей»

С целью создания современных МФЗ на территории Республики Алтай власти региона заключили соглашение с ООО «Автотор-Девелопмент». По словам спикера, с 2025 года началась разработка проектов развития придорожной инфраструктуры, в том числе многофункциональных зон, которые включают в себя площадки отдыха, глэмпинги, мини-отели и спортивные площадки. Потенциальные локации для обустройства МФЗ в республике – у моста недалеко от села Платово, в районе аэропорта Горно-Алтайска, у села Манжерок, у поселка Усть-Сема, недалеко от сел Верх-Бийск и Ташанта, а также на Семинском перевале и перевале Чике-Таман.

Отметим, что существует базовый формат МФЗ, который включает в себя АЗС (кассы, мини-маркет, кафе); единое сервисное здание, где расположены магазин, кафе, места детского досуга, ресторан, аптека, туалеты, комната матери и ребенка; парковочные места; скоростные топливораздаточные колонки (ТРК) для грузового транспорта и ТРК для легковых автомобилей; спортивную и детскую площадки; площадку для выгула домашних животных. Второй тип МФЗ – рекреационный, в котором помимо базового сервиса, обустроена территория кемпинга, территория глэмпинга и отель.

«Конечно, мы вдохновились теми проектами, которые «Автодор-Девелопмент» уже реализует на М-12 и на других трассах. Базовый формат будет в Республике Алтай, с минимально необходимой инфраструктурой, но мы ориентируемся больше на рекреационный формат, потому, как мы говорим, что Республика Алтай – это и комфортная среда для жизни жителей, но также это обязательно комфортное времяпровождение, в том числе удобный сервис для гостей региона»

Спикер добавила, что с учетом высокой динамики развития внутреннего туризма, где автомобиль является основным средством передвижения в путешествиях, потенциал туристического роста в республике – высокий, который будет с каждым годом только возрастать. В этой связи, подчеркнула Ольга Филипенкова, создание комфортной среды для автопутешественников – одна из стратегических задач региона, а комплексное развитие придорожного сервиса – один из приоритетов.

Напомним, летом прошлого года на совещании Президента РФ Владимира Путина министр экономического развития России Максим Решетников представил пилотный проект по созданию автомобильных туристических маршрутов на базе четырех федеральных трасс – М-4 «Дон», М-8 «Холмогоры», М-11 «Нева» и М-12 «Восток». По итогам совещания Владимир Путин дал поручения по развитию автотуризма и турмаршрутов в части законодательного закрепления понятия «многофункциональной зоны дорожного сервиса» (МФЗ), формирования и развития туристских маршрутов на базе четырех федеральных дорог, ремонта дорог в зоне притяжения этих трасс, обустройства туристической инфраструктуры, обеспечения связи и др.

В мае 2025 года глава государства в формате видеоконференции провел совещание с членами Правительства РФ, одной из тем которого стало развитие туризма в стране. Максим Решетников доложил, что в настоящий момент идет активная работа по развитию автомобильных туристических маршрутов, поскольку из-за ограничений в авиации и роста пассажиропотока на железной дороге ожидается рост поездок на машинах. Если в прошлом году на национальном туристическом портале было размещено 35 автомобильных турмаршрутов, то сейчас – 82, еще 117 – находятся в работе. На турмаршрутах на сегодняшний день расположено 750 объектов дорожного сервиса и 117 МФЗ, включающих АЗС, пункты питания и санзоны с душем. По словам министра экономического развития, требуется еще минимум 63 МФЗ: треть из них строится, по остальным прорабатываются локации, а когда места будут определены, начнется привлечение инвесторов.